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近隣住民と建築紛争になった場合、建設工事請負契約の工期はどうなるのか?

近隣住民と建築紛争になった場合、建設工事請負契約の工期はどうなるのか?

この記事の著者
  弁護士・法務博士(専門職) 

〔建設工事請負契約の工期と建設業法〕

今日は、建設工事に際して建築主側と近隣住民(付近住民)との間で建築紛争が起こってしまった場合に、建設工事請負契約の工期が変更(延長)されることになるのか、あるいは、建築紛争によって工事が実際に中断することになってしまうことがあるのかなどについて教えてください。

わかりました。前提知識として、建設工事請負契約の工期やその変更に関する法律の規定を見てみましょう。まず、正当な理由等や新たな合意がないのに工期を守れないということになれば、契約違反・債務不履行となりますので、工期遅延によって生じた損害の賠償請求をされたり、契約の解除をされたりするリスクが生じます(民法559条本文、564条、415条、541条以下)。また、建設業法19条や19条の5には、建設工事請負契約の工期とその変更に関する重要な規定がありますね。

工事を着手する時期と完成の時期については契約書で定めなければならないとか、変更する場合には、契約書とは別に書面を交わさなければならない、などと建設業法には規定されていますね(同法19条1項・2項)。

はい、その通りです。それから、著しく短い工期を設定することは禁止されています(同19条の5)。この規定は、工期の適正化を図る趣旨で、令和元年の改正建設業法(令和元年法律30号)で新設されたものです。

〇建設業法(昭和24年法律第100号)(抜粋、下線引用者)
(建設工事の請負契約の内容)
第19条 建設工事の請負契約の当事者は、前条の趣旨に従つて、契約の締結に際して次に掲げる事項を書面に記載し、署名又は記名押印をして相互に交付しなければならない。

一 工事内容
二 請負代金の額
三 工事着手の時期及び工事完成の時期
四~十六 (略)

  • 2 請負契約の当事者は、請負契約の内容で前項に掲げる事項に該当するものを変更するときはその変更の内容を書面に記載し、署名又は記名押印をして相互に交付しなければならない

3 (略)

(著しく短い工期の禁止)
第19条の5 注文者は、その注文した建設工事を施工するために通常必要と認められる期間に比して著しく短い期間を工期とする請負契約を締結してはならない


〔近隣住民との建築紛争を理由とする工期の変更と標準的な約款の関係〕

関係する法律の規定については分かりましたが、建設工事に際して近隣住民と建築紛争になってしまった場合に、建設工事請負契約の工期が変更されることになるのでしょうか。

その問題については、契約書・約款において工期変更と近隣住民との紛争に関する規定があるかどうかが1つのポイントとなりますので、まず、標準的な約款を見てみましょう。例えば、民間建設工事標準請負契約約款(甲)130条5項のように、受注者が、工期の延長を請求できる事由として、「近隣住民との紛争」が明記されている場合があります。このような場合であれば、建設工事請負契約の工期が変更されることがあるでしょう。

契約書(約款)にはっきり書かれていない場合もあるのでしょうか。

はい。民間建設工事標準請負契約約款(乙)221条や、公共工事標準請負契約約款22条1項3などのように、明確に書かれていない場合もあります。前者の場合には、「正当な理由があるとき」に近隣住民との紛争があった場合が含まれるのかが問題となりますが、民間建設工事標準請負契約約款(甲)30条5項の規定を参考に考えるのであれば、別段の合意をしていない限り、近隣住民との紛争があった場合も含まれると解釈することになるでしょう。後者の場合も、「受注者の責めに帰すことができない事由」に近隣住民との紛争があった場合が含まれうると解することができると思われます。

なるほど。すると、これから契約書(約款)を作成するような場合には、民間建設工事標準請負契約約款(甲)30条5項のような規定を設けておくのが無難ですね4

そうですね。近隣住民との建築紛争が発生するかどうかは、近隣住民の方々の個性に左右される部分がそれなりにありますので、建設工事について丁寧に説明したとしても、納得してもらえない場合もあり、紛争になるかどうかは必ずしも予期できないことがありますので…。

〇民間建設工事標準請負契約約款(甲)(抜粋、下線引用者)
(工事又は工期の変更等)
第30条 発注者は、必要があると認めるときは、工事を追加し、又は変更することができる。

  • 2 発注者は、必要があると認めるときは、受注者に工期の変更を求めることができる。
  • 3 受注者は、発注者に対して、工事内容の変更及び当該変更に伴う請負代金の増減額を提案することができる。この場合、受注者は、発注者と協議の上、発注者の書面による承諾を得た場合には、工事の内容を変更することができる。
  • 4 第一項又は第二項により、発注者が受注者に損害を及ぼしたときは、受注者は、発者に対してその補償を求めることができる。
  • 5 受注者は、この契約に別段の定めのあるほか、工事の追加又は変更、不可抗力、関連工事の調整、近隣住民との紛争その他正当な理由があるときは、発注者に対して、その理由を明示して、必要と認められる工期の延長を請求することができる

〇民間建設工事標準請負契約約款(乙)(抜粋、下線引用者)
(工期の変更)
第21条 不可抗力によるとき又は正当な理由があるときは、受注者は、速やかにその事由を示して、発注者に工期の延長を求めることができる。この場合において、工期の延長日数は、受注者及び発注者が協議して定める。

〇公共工事標準請負契約約款(抜粋)
(受注者の請求による工期の延長)
第22条 受注者は、天候の不良、第二条の規定に基づく関連工事の調整への協力その他受注者の責めに帰すことができない事由により工期内に工事を完成することができないときは、その理由を明示した書面により、発注者に工期の延長変更を請求することができる。

  • 2 (略)

〔近隣住民との建築紛争の種類―審査請求と訴訟〕

ところで、近隣住民との建築紛争はどのような手続きになるのでしょうか。具体的には、建築確認が違法だと言われてしまい、訴訟などが提起される、というような流れになるということでしょうか。

近隣住民との建築紛争は、①建築主事を置く市町村(東京23区の特別区を含む)や都道府県の「建築審査会」(建築基準法78条1項)による審査を求める審査請求(行政上の不服申立ての一種、行政不服審査法2条)が行われることになる場合と、②近隣住民が原告となる訴訟が提起されることになる場合に大きく分けられます。さらに、②訴訟の場合については、自治体(あるいは指定確認検査機関)が被告となり建築確認等の行政処分が違法であると主張される行政訴訟(行政事件訴訟、主に処分取消訴訟(行政事件訴訟3条2項))の場合と建築主が被告となる民事訴訟(人格権等に基づく民事差止訴訟)の場合に分類できますね。

①審査請求は、訴訟ではないので裁判所・裁判官が審査をしないようですが、だとすると審査請求の審査を行う建築審査会のメンバーには、どういった人がなるのでしょうか。

建築審査会の委員は「法律、経済、建築、都市計画、公衆衛生又は行政に関しすぐれた経験と知識を有し、公共の福祉に関し公正な判断をすることができる者」(建築基準法79条2項)から任命されますので、具体的には、弁護士、行政法(・憲法)等の学者、一級建築士、元公務員、元保健所長などが委員に就任します。行政法の教科書などには、審査請求の場合のデメリットとして中立性が低い審査である旨解説されることが多いのですが5、私自身も建築審査会のメンバーをしていますけれども、毎回中立な審査をしようとしています。裁判所(訴訟)の場合とものすごく大きな差があるということではない、というのが素直な実務感覚ですね。

なるほど、審査請求であっても、それなりにしっかりと審査されるわけですね…。ちなみに、基本的な質問なのですが、①審査請求をされたり、②訴訟が提起されたりすると、建築主側としては建設工事を止めないといけなくなるのでしょうか。

いえ、審査請求や訴訟を提起されただけでは、建築確認等の行政処分の効力等が否定されるということにはなりません(行政不服審査法25条1項、行政事件訴訟法25条1項)。このことを「執行不停止原則」6といいます。

逆に、例外的には、建築確認等の効力等が停止することになるということでしょうか。

はい。とはいえ、そのような場合は限られており(行政不服審査法25条2項以下、行政事件訴訟法25条2項以下7)、実際に建築確認等の執行停止が認められ、その結果工事が中断する事例はそれほど多くはありません。私自身、複数の自治体の建築審査会で10年以上、建築審査会のメンバーとしていくつもの審査を担当してきましたが、私自身が審査請求の審査に関係したケースで建築確認等の執行停止が認められた事例は10年で1件か2件です。

かなりレアだということですね。

一般論としては、現状そのとおりだといえると思います。

〇建築基準法(昭和25年法律第201号)(抜粋、下線引用者)
(建築審査会)
第78条 この法律に規定する同意及び第九十四条第一項前段の審査請求に対する裁決についての議決を行わせるとともに、特定行政庁の諮問に応じて、この法律の施行に関する重要事項を調査審議させるために、建築主事を置く市町村及び都道府県に、建築審査会を置く。

  • 2 (略)


(建築審査会の組織)
第79条 建築審査会は、委員五人以上をもつて組織する。

  • 2 委員は、法律、経済、建築、都市計画、公衆衛生又は行政に関しすぐれた経験と知識を有し、公共の福祉に関し公正な判断をすることができる者のうちから、市町村長又は都道府県知事が任命する。

〇行政不服審査法(平成26年法律第201号)(抜粋、下線引用者)
(処分についての審査請求)
第2条 行政庁の処分に不服がある者は、(中略)審査請求をすることができる。
(執行停止)
第25条 審査請求は、処分の効力、処分の執行又は手続の続行を妨げない

  • 2 処分庁の上級行政庁又は処分庁である審査庁は、必要があると認める場合には、審査請求人の申立てにより又は職権で、処分の効力、処分の執行又は手続の続行の全部又は一部の停止その他の措置(以下「執行停止」という。)をとることができる。
  • 3 処分庁の上級行政庁又は処分庁のいずれでもない審査庁は、必要があると認める場合には、審査請求人の申立てにより、処分庁の意見を聴取した上、執行停止をすることができる。ただし、処分の効力、処分の執行又は手続の続行の全部又は一部の停止以外の措置をとることはできない。
  • 4 前二項の規定による審査請求人の申立てがあった場合において、処分、処分の執行又は手続の続行により生ずる重大な損害を避けるために緊急の必要があると認めるときは、審査庁は、執行停止をしなければならない。ただし、公共の福祉に重大な影響を及ぼすおそれがあるとき、又は本案について理由がないとみえるときは、この限りでない。

5~7 (略)

〇行政事件訴訟法(昭和37年法律第139号)(抜粋、下線引用者)
(抗告訴訟)
第3条 この法律において「抗告訴訟」とは、行政庁の公権力の行使に関する不服の訴訟をいう。

  • 2 この法律において「処分の取消しの訴え」とは、行政庁の処分その他公権力の行使に当たる行為(中略)の取消しを求める訴訟をいう。

3~7 (略)

(執行停止)
第25条 処分の取消しの訴えの提起は、処分の効力、処分の執行又は手続の続行を妨げない

  • 2 処分の取消しの訴えの提起があつた場合において、処分、処分の執行又は手続の続行により生ずる重大な損害を避けるため緊急の必要があるときは、裁判所は、申立てにより、決定をもつて、処分の効力、処分の執行又は手続の続行の全部又は一部の停止(以下「執行停止」という。)をすることができる。ただし、処分の効力の停止は、処分の執行又は手続の続行の停止によつて目的を達することができる場合には、することができない。
  • 3 裁判所は、前項に規定する重大な損害を生ずるか否かを判断するに当たつては、損害の回復の困難の程度を考慮するものとし、損害の性質及び程度並びに処分の内容及び性質をも勘案するものとする。
  • 4 執行停止は、公共の福祉に重大な影響を及ぼすおそれがあるとき、又は本案について理由がないとみえるときは、することができない。
  • 5~8 (略)

〔近隣住民との建築紛争をきっかけに行政指導が行われた場合のポイント〕

近隣住民と建築紛争になってしまうと、自治体(役所の担当者)が近隣住民に配慮して、近隣住民ともっとよく協議してほしいとか、工事を開始する時期を遅らせてほしいなどと行政指導をしてくることもあるかと思います。こういった行政指導には従わなければならないのでしょうか。工期との関係でついでに聞いておきたいのですが…。

そのような行政指導は、あくまでも行政機関の担当者のお願いにすぎませんので、従うかどうかは任意です(行政手続法32条、33条)。行政手続法が制定される前の判例で品川マンション事件と呼ばれる(行政関係訴訟を扱う)法律家の間ではよく知られている最高裁の判決があるのですが、同法33条はこの判決を「基礎としたもの」8だと説明されることがあり、概ね同趣旨の判示だと考えられますので、参考になります。ただし、その自治体の建築紛争予防条例9がある場合、その条例で規定された近隣住民の方々への説明会を開催するなどの義務はありますが、所定の説明会等を開催し一定の説明を行えば足りるので、住民の方々と工事をすることについて合意をすることまでは必要ありません。このような合意ができないからといって建築確認の申請ができなくなるとか建築確認処分が違法となるということもありません。

所定の説明会等を行い、建築確認の申請等の手続をたんたんと進めていけばいいわけですね。

そのとおりです。とはいえ、実際に紛争になりそうな場合には、できるだけ早い段階で弁護士に相談されるのが良いでしょう。

〇行政手続法(平成5年法律第88号)(抜粋、下線引用者)
(行政指導の一般原則)
第32条 行政指導にあっては、行政指導に携わる者は、いやしくも当該行政機関の任務又は所掌事務の範囲を逸脱してはならないこと及び行政指導の内容があくまでも相手方の任意の協力によってのみ実現されるものであることに留意しなければならない。

  • 2 行政指導に携わる者は、その相手方が行政指導に従わなかったことを理由として、不利益な取扱いをしてはならない

(申請に関連する行政指導)
第33条 申請の取下げ又は内容の変更を求める行政指導にあっては、行政指導に携わる者は、申請者が当該行政指導に従う意思がない旨を表明したにもかかわらず当該行政指導を継続すること等により当該申請者の権利の行使を妨げるようなことをしてはならない

〇品川マンション事件・最三小判昭和60年12月16日民集39巻5号989頁(抜粋、下線引用者)
「普通地方公共団体は、地方公共の秩序を維持し、住民の安全、健康及び福祉を保持すること並びに公害の防止その他の環境の整備保全に関する事項を処理することをその責務のひとつとしているのであり(地方自治法2条3項1号、7号)、また法〔本判例において「法」とは、建築基準法を意味する。以下同じ。〕は、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的として、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定める(1条)、としているところであるから、これらの規定の趣旨目的に照らせば、関係地方公共団体において、当該建築確認申請に係る建築物が建築計画どおりに建築されると付近住民に対し少なからぬ日照阻害、風害等の被害を及ぼし、良好な居住環境あるいは市街環境を損なうことになるものと考えて、当該地域の生活環境の維持、向上を図るために、建築主に対し、当該建築物の建築計画につき一定の譲歩・協力を求める行政指導を行い、建築主が任意にこれに応じているものと認められる場合においては、社会通念上合理的と認められる期間建築主事が申請に係る建築計画に対する確認処分を留保し、行政指導の結果に期待することがあつたとしても、これをもつて直ちに違法な措置であるとまではいえないというべきである。
もつとも、右のような確認処分の留保は、建築主の任意の協力・服従のもとに行政指導が行われていることに基づく事実上の措置にとどまるものであるから、建築主において自己の申請に対する確認処分を留保されたままでの行政指導には応じられないとの意思を明確に表明している場合には、かかる建築主の明示の意思に反してその受忍を強いることは許されない筋合のものであるといわなければならず、建築主が右のような行政指導に不協力・不服従の意思を表明している場合には、当該建築主が受ける不利益と右行政指導の目的とする公益上の必要性とを比較衡量して、右行政指導に対する建築主の不協力が社会通念上正義の観念に反するものといえるような特段の事情が存在しない限り、行政指導が行われているとの理由だけで確認処分を留保することは、違法であると解するのが相当である。
したがつて、いつたん行政指導に応じて建築主と付近住民との間に話合いによる紛争解決をめざして協議が始められた場合でも、右協議の進行状況及び四囲の客観的状況により、建築主において建築主事に対し、確認処分を留保されたままでの行政指導にはもはや協力できないとの意思を真摯かつ明確に表明し、当該確認申請に対し直ちに応答すべきことを求めているものと認められるときには、他に前記特段の事情が存在するものと認められない限り、当該行政指導を理由に建築主に対し確認処分の留保の措置を受忍せしめることの許されないことは前述のとおりであるから、それ以後の右行政指導を理由とする確認処分の留保は、違法となるものといわなければならない。」

関係する法律や条例、判例等が色々とあるので、早めの法律相談が紛争の予防につながりやすいといえそうですね。

その通りだと思います。予防法務という観点も重要です。

近隣住民との間で建築紛争が起こってしまった場合に、建設工事請負契約の工期が変更・延長されることになるのか、あるいは、どのような場合に工事が実際に中断するのかなどについて、これらの要点が理解できました。

何よりです。またいつでもご質問ください。


1 平成22年7月26日中央建設業審議会決定、最終改正令和元年12月13日
2 平成22年7月26日中央建設業審議会決定、最終改正令和元年12月13日

3 昭和25年2月21日中央建設業審議会決定、最終改正令和元年12月13日

4 東京弁護士会 法友全期会編著『新債権法に基づく建設工事請負契約約款作成の実務』(日本法令、2021年)182頁〔外立和幸〕参照。

5 例えば、宇賀克也『行政法概説Ⅱ 行政救済法〔第7版〕』(有斐閣、2021年)19頁は、「行政訴訟と比較した場合,行政上の不服申立ての最大の短所として,中立性の稀薄さの問題がある。」としている。近隣住民が建築審査会に審査を求める審査請求は「行政上の不服申立て」の一種である(行政不服審査法2条)。

6 宇賀・前掲(5)66頁。

7 処分取消訴訟等の行政事件訴訟の場合には訴訟とともに執行停止申立てがなされることになるが民事差止訴訟の場合には民事保全法による仮処分(同法23条2項)がなされることなる(中原茂樹『基本行政法〔第3版〕』(日本評論社、2018年)403頁参照)。

8 宇賀克也『行政手続三法の解説〔第3次改訂版〕―行政手続法、デジタル手続法、マイナンバー法』(学陽書房、2022年)163頁。

9 例えば、東京都中高層建築物の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例(昭和53年条例第64号)6条1項は、「建築主は、中高層建築物を建築しようとする場合において、近隣関係住民からの申出があつたときは、建築に係る計画の内容について、説明会等の方法により、近隣関係住民に説明しなければならない。」と規定し、また、同条2項は、「知事は、必要があると認めるときは、建築主に対し、前項の規定により行つた説明会等の内容について報告を求めることができる。」と規定している。

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著者プロフィール

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平 裕介

弁護士・法務博士(専門職)

永世綜合法律事務所、東京弁護士会所属。中央大学法学部法律学科卒業。

行政事件・民事事件を中心に取り扱うとともに、行政法学を中心に研究を行い、大学や法科大学院の講義も担当する。元・東京都港区建築審査会専門調査員、小平市建築審査会委員、小平市建築紛争調停委員、国立市行政不服審査会委員、杉並区法律相談員、江戸川区法律アドバイザー、厚木市職員研修講師など自治体の委員等を多数担当し、行政争訟(市民と行政との紛争・訴訟)や自治体の法務に関する知見に精通する。

著書に、『行政手続実務体系』(民事法研究会、2021年)〔分担執筆〕、『実務解説 行政訴訟』(勁草書房、2020年)〔分担執筆〕、『法律家のための行政手続きハンドブック』(ぎょうせい、2019年)〔分担執筆〕、『新・行政不服審査の実務』(三協法規、2019年)〔分担執筆〕等多数。

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