家賃を滞納されたらどうする？滞納者を強制退去させる手段と督促状のテンプレを紹介

不動産賃貸業を営むオーナーにとって、最も困るトラブルのひとつに「家賃滞納」があります。

家賃滞納は、賃借人（入居者）の家賃の支払いが滞っている状態ですが、オーナーが賃借人に対して退去を望んでも、賃借人は法律で手厚く保護されているので、簡単には退去させることができません。

そこで、ここでは家賃滞納への対処法について紹介していきます。

家賃滞納はいつまで許される？

一般的な賃貸借契約書では、2ヵ月や3ヵ月といった一定期間、家賃の支払いが滞った場合には解約するといった解除条項が記載されています。したがって、記載された期間において支払いが滞った場合、契約の解除が可能なはずです。しかし、実際のところ契約解除や強制退去は、そう簡単ではありません。特に強制退去をさせるとなれば、6ヵ月以上の滞納実績やその間に適切な督促を行ってもなお支払いがないという実態が、裁判で強制退去を認めてもらう要件と言われています。さらに、裁判の提訴から強制退去までは最低でも6ヵ月、長ければ1年以上かかることもあります。

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家賃督促から強制退去までの流れを解説

ここで家賃の督促から強制退去まで一般的な流れを簡単にみておきましょう。

1.家賃支払い通知（督促状）を送る

最初は通常の家賃督促として貸主や管理会社が電話や手紙（文書）、訪問などで家賃の督促を行います。この段階で、賃借人から未払い家賃の分割払いといった相談を受ける場合もあるでしょう。

2.連帯保証人への連絡

督促の期日までに家賃の支払いがない、連絡が取れないなどの賃借人に支払いの意思がないと判断した場合、契約時に立てた連帯保証人に対して連絡して督促します。
なお、連帯保証人の代わりに保証会社を利用しているケースでは、保証会社が家賃などを賃借人に代わって立て替え払いしますが、保証期間を過ぎると貸主などから督促しなければなりません。

3.配達証明付き督促状・内容証明郵便の送付

3ヵ月程度家賃の滞納が続いたら、支払い期日を定めて内容証明郵便で家賃督促状を送ります。この督促状には期日までに支払いがない場合、契約解除となることもあわせて記載しておきます。指定する期日については、督促状の発送日から7日から10日間程度となるように指定することが多いようです。さらに一歩踏み込んで、期日までに支払いや明け渡しがなければ、裁判を起こすと記載することもできます。

4.明け渡し請求訴訟・未払い家賃（延滞金）請求の提訴

それでもなお、賃借人が家賃の支払いや建物の明け渡しに応じない場合、裁判所へ建物明け渡し請求とあわせて未払金（滞納家賃）請求の訴訟を提訴します。その際、執行文付与『あわせて強制執行（強制退去）ができるという証明書を発行する』の判決がもらえるようにします。

5.裁判

提訴した建物明け渡し訴訟（あわせて未払金請求訴訟）の裁判に、賃借人側が出席しない場合は、こちらに不備がなければ、勝訴となるケースがほとんどです。一方、出席した場合、最初は和解をすすめられることが多いようです。問題がなければ、提訴からおよそ3～4ヵ月程度で裁判として結審し、判決が確定します。

6.強制執行の申し立て

裁判で明け渡しの判決後、立ち退きに応じない場合、執行文に従って強制執行の申し立てを行います。和解した場合でも、和解調書には判決と同じ効力がありますので、賃借人が和解の内容を守らなくても強制執行の申し立てが可能になります。

7.裁判所による立ち退きの催告

強制退去の申し立てを裁判所が受理すると、裁判所から賃借人宛に立ち退きを要請する催告状が送られます。賃借人は催告状を受け取ったら、催告状の指定の期日（明渡しの催告の日）までに建物（部屋）を明け渡さなければならなくなります。

8.強制執行

強制退去（明け渡しの強制執行）は、裁判所の執行官が行います。この強制退去を行う日のことを断行日と言って、強制退去の申し立てから断行日までおよそ1ヵ月半から2ヵ月かかるとされています。
断行日当日は、執行官が連れてきた専門の業者が、建物（室内）にある家具や家電などの品・財産すべてを撤去し、室内を空にします。その後、鍵を交換し、強制執行は完了します。
なお、この強制執行の際にかかる費用は原則として貸主（裁判の原告）側の負担となります。

以上のように強制退去にかかる期間は、建物明け渡し訴訟の提訴から強制退去の完了までおよそ6ヵ月程度かかります。

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家賃滞納者が出た場合どういう対応が妥当？

家賃滞納者が出た場合、まずは通常の家賃督促を行いますが、家賃滞納者の状況によっても対応が異なります。そこで、家賃滞納者の状況に分けてその対応の例についてご紹介します。

滞納者に家賃未払い分を支払う意思と能力がある

家賃を支払う意思はあるものの、一時的な理由で支払いができないという賃借人もいます。その場合は、滞納分の分割払いなどを書面で約束し、少しでも支払ってもらうよう対応するのが一般的です。

滞納者に家賃未払い分を支払う意思はあるが能力が乏しい

家賃を支払う意思はあるものの、支払いの能力が乏しいと思われる場合は、早い段階で連帯保証人などに連絡して支払い依頼を行います。滞納者との話し合いにより退去を依頼する場合や、連帯保証人などに退去や移転の協力を仰ぐケースも多いようです。

滞納者と連絡が取れない

住んでいるものの貸借人と連絡が取れない、すでに貸借人の所在が不明になっているなどの場合は、早々に強制退去の手続きの準備として内容証明郵便などを送付します。連帯保証人がいる場合でも迷わず法的な措置へ移行した方が良いでしょう。

強制執行時の明け渡し訴訟に必要な書類

強制退去（建物明け渡しの強制執行）の訴訟に必要な書類は以下のようなものになります。

内容	必要書類	補足・説明等
明け渡し訴訟	賃貸借契約書など	貸し付けの事実、当事者の確認
	物件の所在地など案内図	対象物件の特定
	登記事項証明書（謄本）	所有者、不動産の権利の確認
	建物図面（間取図など）	対象物件の確認
	家賃の未払いを証明する書類	未払いがあることの証拠賃料明細書や台帳など
	当事者間のやり取りの記録	公的な根拠となる内容証明郵便、配達記録等のある督促記録ほか、FAXやメールなどの記録文書
	固定資産税評価証明書	不動産の評価（賃料の妥当性）などのほか、訴訟費用などの算出でも必要納税証明が必要な場合もある
	賃貸人の証明書類	個人なら住民票、法人なら登記記載事項証明書（商業登記簿）など
強制執行の申し立て	申し立て書	執行の申し立て書
	債務名義	確定判決など裁判所が発行する公的書面
	執行文	判決の末尾に付与される公的文書
	送達証明書	債務名義が相手方（滞納者）に送達されたことを証明する裁判所の書面
	委任状	弁護士などに委託して申し立てする場合に必要

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家賃滞納督促状の書き方

ここからは督促状の書き方についての見本を用いながら解説していきます。
なお、家賃滞納に限らない一般的な督促状の書き方は下記記事でも紹介していますので、参考にしてください。

≫【督促状の書き方と例文】

日付	必ず日付を入れるようにします。発送日とするとよいでしょう。
宛先	賃借人（契約者）宛としますが、物件名と部屋番号も入れておきます。
差出人	基本は貸主名とします。督促を管理会社が行う場合は管理会社名となります。また、貸主が送付する場合は認印で捺印した方が正式な文書の扱いになります。
連絡先	相手から連絡があることを想定して必ず連絡先（住所と電話番号）を記載します。
タイトル	タイトルは家賃に関することであるとわかるものにします。
依頼文	入金がいつ時点までないのか、至急入金する旨、期日までに入金がない場合は連帯保証人などに連絡する旨も記載します。
物件名	対象の物件名と部屋番号まで記載します。
未払賃料	未払いとなっている家賃の合計を記載します。
内訳	未払いとなっている家賃の月ごとの内訳を記載します。延滞損害金も請求する場合は、その額も加えて記載します。
支払期日	支払いの期日は必ず記載しましょう。文書の日付から1週間から10日程度おいた日付を設定することが多いようです。
振込先	支払い先として指定する口座を記載します。普段の家賃支払い口座がある場合はその口座を指定した方がわかりやすいです。