賃貸借契約書の書き方・記入例
賃貸借契約書とは、貸主が借主にあるものを使用させ、借主が貸主に賃料を支払う契約書です。無償での貸借は、使用貸借となります。
このコラムでは、賃貸借契約書や賃貸借契約書に関する書類の書き方について解説します。
賃貸借契約書とは
賃貸借契約とは、一方が特定の物の使用・収益を相手方にさせることを約し，相手方がその賃料を支払うことを約することによって効力が生じる契約のことをいいます。売買契約とは異なり、契約をある一定の期間継続されることが特徴です。
印紙について
建物や施設、物品の賃貸借には印紙税はかかりません。しかし、土地または地上権の賃貸借には印紙税がかかります。課税文書に該当するか否かの判断は契約書に書かれている内容に基づいて判断されます。
記載する住所について
借主の住所欄には原則現住所を記入します。不動産の賃貸借契約書であって、新しい物件を契約し引越しをする予定であっても、現時点ではまだその物件を取得しているわけではなく住民票も移動していないからです。よって記載する住所は現住所となります。
印鑑や割印について
賃貸借は、実印でなくとも契約が成立します。認印でOKである場合がほとんどですが、特優賃貸物件など国の補助がもらえる物件などでは、実印及び印鑑証明が必要なこともあります。なお、保証人の場合は実印及び印鑑証明が必要なケースが多いことを覚えておきましょう。
なお、割印については改ざんされないようにすることが目的で押印されます。2部作成して、両方の表紙をずらして割印することもありますね。これは「対である」ことを証するためで、割印がなくても契約書の効力には関係がないとされています。そのため、必ずしも割印をしなければならないわけではなく、慣習で行われていることが多いようです。
連帯保証人について
賃貸借契約は、貸す側にとっては大きなリスクが伴います。借主が今は家賃が払えていても、病気や事故などで滞納してしまう可能性もないとはいえません。不測の事態が発生しても、毎月の債務を連帯保証人が支払う約束をすることによって、賃貸人は安心して物件を貸せるようになるのです。しかし、誰でも連帯保証人になれるわけではありません。一般的には、安定した収入がある三親等以内の親族が望ましいとされています。
更新する場合
不動産の賃貸借契約の期間は、2年間とされていることが多いようです。更新方法は3種類あり、合意更新・自動更新・法定更新に分かれています。当該物件がどの更新方法に設定されているのか事前に確認をしておくとよいでしょう。
合意更新
互いに更新案に合意し契約書を再度作成することで更新とする。
自動更新
契約終了した際、同一条件、同一期間の賃貸借契約を更新する旨を予め定めておき、契約終了とともに自動的に更新される。
法定更新
借地借家法第26条により、期間満了前の6ヶ月から1年以内の間に通知をしなかった場合、契約期間満了までに合意更新が成立しなかった場合に更新が成立する。
賃貸借契約書の書き方・記入例
不動産の賃貸借契約書は、国土交通省が提供する『賃貸住宅標準契約書』を基準に作られています。今回は建物賃貸借契約書、土地賃貸借契約書、機械賃貸借契約書の3種類を例に挙げてみましょう。
建物賃貸借契約書の書き方・記入例
不動産の契約書は読みづらくわかりづらいものが多いといわれています。初心者でもわかりやすいように書くことを心がけましょう。建物賃貸借契約書に記載すべき項目をご紹介します。
1．物件情報
2．設備等
3．残置物
4．契約期間
5．家賃/敷金/礼金
6．貸主情報
7．管理者情報
8．解約
9．違約金
土地賃貸借契約書の書き方・記入例
建物所有を目的とする土地賃貸借契約には、民法の賃貸借における規定の大半が適用されません。代わりに、借地借家法が適用されます。土地賃貸借契約書に記載すべき項目をご紹介します。
1．土地の表示
2．土地の用途
3．賃料/敷金
4．賃貸借期間
5．契約の更新
6．事前承諾
7．明け渡し
8．解除
9．連帯保証人
10．管轄裁判所
機械賃貸借契約書の書き方・記入例
動産の賃貸借には、機械や自動車、パソコンなどが挙げられます。目的物やメンテナンス、契約解除の理由などを明確にしておくことをおすすめします。機械賃貸借契約書に記載すべき項目をご紹介します。
1．目的
2．賃料
3．賃貸借期間
4．善管注意義務
5．保守管理
6．秘密保持
7．保証金
8．解約等
賃貸借契約書で注意すべきこと
堅苦しい契約書は読むのも面倒で、つい中身をよく確認せずにサインしてしまうこともあるでしょう。しかし、サインする前に知っておかないとトラブルに巻き込まれることもあります。また、物件の内容が他のものになっていないか、間違いがないかもよく確認しておきましょう。
保管期間について
賃貸借契約書の保管期間は明確には規定されていません。しかし宅地建物取引業法49条によれば、宅地建物取引業に関する取引の都度、取引年月日、取引の宅地、建物の所在、面積等を帳簿に記載し、決算日から5年間事務所に保管しておく義務があります。そのため、賃貸借契約書も資料として最低でも5年間は保管するべきと考えてよいでしょう。さらに株式会社の場合は、事業に関する重要情報は10年間の保管義務があります。そのため、不動産の仲介会社や管理会社は10年間保管するようにしましょう。
紛失した場合
賃貸借契約書を紛失しても、契約内容を把握していればあまり問題はありません。契約を更新すれば新たな契約書も作成されます。しかし、退出時における敷金の返金や負担すべき項目などについては正確に把握をしておく必要があります。賃貸借契約書を紛失してしまったら、賃貸管理会社などからコピーをもらっておいたほうが安心です。手数料がかかる場合もありますが、大抵は依頼をすればコピーがもらえます。
重要事項説明書について
不動産会社は契約の前に『重要事項説明』を行わなければならないことが宅地建物取引業法によって定められています。説明の内容は物件や契約条件などの詳細事項です。説明を受けた証拠として署名捺印を求められることが多いです。そのため、賃貸借契約書はサインする前によく確認をして、不明点があれば納得いくまで宅地建物取引士に質問をしてください。
まとめ
賃貸借契約書とは、貸主が借主にあるものを使用させ、借主が貸主に賃料を支払う契約書のことをいいます。建物や施設、物品の賃貸借には印紙税はかかりませんが、土地または地上権の賃貸借には印紙税がかかります。借主の住所欄には原則現住所を記入し、印鑑を押します。必要であれば割印もしましょう。一般的には、安定した収入がある三親等以内の親族を連帯保証人に立てます。更新方法は3種類ありますので、事前に確認をしておきましょう。契約書作成には賃貸借契約書テンプレートを参考にしてください。
